Áhrif vaxta á íbúðaverð Tryggvi Snær Guðmundsson skrifar 18. ágúst 2020 08:00 Að hve miklu leyti hefur fasteignaverð áhrif á vaxtaákvarðanir Seðlabankans og hvaða áhrif hafa vextirnir á móti á verðið? Svo hefur virst sem vextirnir fylgi fremur verðlagi, þar með talið íbúðaverði, en merki eru um að sambandið sé jafnvel að snúa við upp á síðkastið. Síðastliðinn áratug, þá sérstaklega síðustu tvö árin, hafa vextir lækkað til muna sem viðhaldið hefur hækkandi íbúðaverði þrátt fyrir umtalsverðan samdrátt í efnahagslífinu um þessar mundir. Áhugavert er að athuga nánar hver fylgni vaxta og fasteignaverðs hefur verið á síðustu árum og velta vöngum yfir því hvort viðvarandi lágir vextir gætu dregið úr vægi annarra áhrifaþátta á fasteignaverð, svo sem byggingarkostnaðar. Fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu Síðastliðin áratug hefur íbúðarverð á höfuðborgarsvæðinu farið í gegnum samfleytt hækkunartímabil þar sem fermetraverð hefur að jafnaði ríflega tvöfaldast. Mest hefur hækkunin verið í Mosfellsbæ, Kópavogi og á Seltjarnarnesi eða um 110%. Ástæðu umtalsverðar hækkunar íbúðarverðs má rekja til þróun ýmissa þátta svo sem vaxandi byggingarkostnaðar, lækkandi vaxtastigs og skorts á framboði. Vert er að vekja athygli á því hve verðþróun sérbýlis og fjölbýlis hefur verið ójöfn síðastliðinn áratug en fermetraverð fjölbýlis hækkaði um tæp 121% en sérbýlis um rúm 85%. Ætla mætti að á samdráttarskeiðum hægist á raunhækkun íbúðaverðs eða það gefi eftir og í upphafi árs var því spáð að sú yrði jafnvel raunin að þessu sinni en það hefur ekki gerst á því samdráttarskeiði sem gengur nú yfir. Fasteignaverð hefur viðhaldið vexti sínum og draga má þá ályktun að sú þróun sé tilkominn vegna mikillar lækkunar vaxta. Síðan vextir tóku á lækka í ársbyrjun 2019 hefur íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 4,2% sem telst allmikið miðað síðasta samdráttarskeið (2008) þar sem verðið dróst saman um rúm 15%. Auðveldara að kaupa í dag en áður Frá árinu 2003 hafa almennir verðtryggðir vextir lækkað um 72% og óverðtryggðir um rúm 60% en vextir eru sem stendur afar lágir í sögulegu samhengi. Tiltölulega litlar breytingar voru á vaxtastignu áratuginn 2009-2019 en á síðustu 18 mánuðum hafa þeir lækkað umtalsvert (óverðtryggðir 41%, verðtryggðir 43%) sem meðal annars hefur skilað sér í hagstæðari kjörum fasteignalána og þar af leiðandi létt á greiðslubyrði einstaklinga. Fjármögnunarkostnaður húsnæðislána hefur aldrei verið lægri sem hefur gefið eftirspurnarhlið markaðarins undir fótinn og sett enn meiri þrýsting á hækkun fasteignaverðs. Hefur samband vaxta og íbúðarverðs breyst? Eins og áður var snert á er samband á milli vaxta og íbúðarverðs og nokkuð sterk neikvæð fylgni, sem þýðir að þegar önnur breytan lækkar hækkar hin og öfugt. Á árunum 2003-2010 var fylgni vaxta og íbúðarverðs á þann veg að verðtryggðir vextir lækkuðu lítillega til móts við hækkandi íbúðarverð (fylgni -0,2) á meðan almennir óverðtryggðir vextir í landinu hækkuðu nánast í sama takti og íbúðarverð (fylgni 0,86). 2015-2020 lækkuðu hins vegar bæði verðtryggðir- og óverðtryggðir vextir samhliða hækkandi íbúðarverði (-0,5; -0,7). Gögnin benda til að þessi sterka fylgni sé heldur nýtilkomin og hægt er að draga þá ályktun að samband þessa breyta (vaxta og íbúðarverðs) hafi breyst á síðastliðnum áratug. Að vísu er ekki hægt að gefa sér hvor breytan er að leiða hina, hvort eru vextir að hafa áhrif á fasteignaverð eða er fasteignaverð að hafa áhrif á vexti? Erfitt getur verið að segja til með vissu en sennilega hafa þær nú báðar áhrif hvor á aðra. Á árunum fyrir efnahagshrunið 2008 var eftirspurn á íbúðamarkaði gríðarleg og verðhækkanir miklar sem meðal annars varð þess valdandi að vextir voru hækkaðir. Þrátt fyrir þær vaxtahækkanir hélt verð áfram að hækka. Annað er hins vegar uppá teningnum í dag þar sem miklar vaxtalækkanir hafa aukið eftirspurn fasteigna og hækkað fasteignaverð. Aukin eftirspurn þrátt fyrir sögulega hátt atvinnuleysi Lægri greiðslubyrði sökum vaxtalækkana hefur eins og áður segir ýtt undir eftirspurn íbúðamarkaðarins. Þessi eftirspurnaraukning samhliða mikilli aukningu atvinnuleysis er athyglisverð. Atvinnuleysi samkvæmt nýjustu tölum frá Vinnumálastofnun var 7,5% í júní án þess að telja með fólk á hlutabótaleiðinni en hæst fór það í 7,4% árið 2010 eftir hrun. Fleiri sem vinna nú uppsagnarfrest munu að öðru óbreyttu bætast í hóp atvinnulausra eftir því sem líður á árið. Mikil óvissa í efnahagslífinu og á vinnumarkaði virðist ekki duga til að vinna gegn þeim miklu áhrifum sem vaxtalækkanir hafa á verðmyndun á íbúðamarkaði. Aukið framboð hefur ekki haldið aftur af íbúðarverði Framboðsskortur íbúðahúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hefur sannarlega haft sitt að segja um verðhækkanir undanfarins áratugar en upp á síðkastið hefur framboðið þó aukist til muna. Hvaða áhrif hefur það haft á hækkunartakt íbúðarverðs? Framboð íbúða í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hefur aukist um rúm 14% og sérbýlis um rúm 5% frá árinu 2010. Fyrri hluti áratugarins vó ekki þungt til aukningarinnar en framboðið jókst næstum þrefalt hraðar á árunum 2015-2019. Þrátt fyrir þá aukningu tók íbúðarverð að vaxa enn hraðar á þessum tíma en vöxturinn hefur þó vissulega gefið eftir upp á síðkastið. Hlutfallslega hefur mest aukning húsnæðis frá árinu 2010 verið í Mosfellsbæ og Garðabæ (64,4% og 57,9%) en ekki er að sjá að hið aukna framboð hafi slegið á hækkunartakt fermetraverðs. Hvað ræður framhaldinu? Áhugavert verður að fylgjast með markaðinum á næstu árum og hvaða þættir koma til með að hafa mest áhrif á verð. Framboðið virðist ekki, í það minnsta til þessa, geta sefjað uppsafnaða eftirspurn húsnæðis og verður að teljast líklegt að aðrir þættir muni að verði áhrifamiklir hvað íbúðaverð varðar á komandi árum. Sé horft til þeirra miklu áhrifa sem vaxtalækkanir hafa haft á íbúðaverð er viðbúið að vaxtahækkanir hefðu einnig umtalsverð áhrif, en við höfum svo sem litla reynslu af núverandi ástandi hér á landi og höfum ekki séð vexti hækka úr viðlíka lágum gildum áður. Áhrif vaxtahækkana væru bæði aukin kostnaður bygginga sem og hækkandi greiðslubyrði einstaklinga, sem margir hverjir hafa skipt yfir í óverðtryggð lán, en þar kennir áhrifa vaxtabreytinga mun meira en á verðtryggðum lánum. Spennandi verður að sjá hvort vextir muni áfram vera leiðandi mælikvarði fyrir fasteignaverð eða hvort sögulegir mælikvarðar eins og vísitölur byggingar-, hönnunar- og vinnukostnaðar haldi áfram sínu gildi. Höfundur er hagfræðingur í Greiningu Íslandsbanka. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Íslenskir bankar Húsnæðismál Athugið. Vísir hvetur lesendur til að skiptast á skoðunum. Allar athugasemdir eru á ábyrgð þeirra er þær rita. Lesendur skulu halda sig við málefnalega og hófstillta umræðu og áskilur Vísir sér rétt til að fjarlægja ummæli og/eða umræðu sem fer út fyrir þau mörk. Vísir mun loka á aðgang þeirra sem tjá sig ekki undir eigin nafni eða gerast ítrekað brotlegir við ofangreindar umgengnisreglur. Mest lesið Þú getur leyft þér það Rannveig Borg Skoðun Fylgishrun Höllu Hrundar staðfest Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Hver á að setja málið á dagskrá? Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Meðmælabréf með forsetaefni Anna Hildur Hildibrandsdóttir Skoðun Góður málsvari íslenskrar menningar Kristín Huld Sigurðardóttir Skoðun Á Bessastöðum? Ingunn Ásdísardóttir Skoðun Stórhættulegir ágallar á örorkufrumvarpi ríkisstjórnarinnar Jóhann Páll Jóhannsson Skoðun Er hægt að fá bólusetningu gegn "Besserwisserum"? Eygló Halldórsdóttir Skoðun Sósíalismi sem trúarbrögð Finnur Thorlacius Eiríksson Skoðun Eru fjölmiðlar vísvitandi að reyna að hafa áhrif á forsetakosningarnar? Gísli Hvanndal Jakobsson Skoðun Skoðun Skoðun Hver á að setja málið á dagskrá? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Góður málsvari íslenskrar menningar Kristín Huld Sigurðardóttir skrifar Skoðun Er hægt að fá bólusetningu gegn "Besserwisserum"? Eygló Halldórsdóttir skrifar Skoðun Söfn í þágu fræðslu og rannsókna Sigurjón Baldur Hafsteinsson skrifar Skoðun Um dánaraðstoð Steinunn Þórðardóttir,Oddur Steinarsson,Thelma Kristinsdóttir,Katrín Ragna Kemp,Magdalena Ásgeirsdóttir,Margrét Ólafía Tómasdóttir,Ragnar Freyr Ingvarsson,Teitur Ari Theodórsson,Theódór Skúli Sigurðsson skrifar Skoðun Meðmælabréf með forsetaefni Anna Hildur Hildibrandsdóttir skrifar Skoðun Sameiningartákn? Vilborg Ása Guðjónsdóttir skrifar Skoðun „Hlutdrægni” Ríkisútvarpsins og „hnignun” íslenskunnar Magnús Lyngdal Magnússon skrifar Skoðun Fylgishrun Höllu Hrundar staðfest Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Hún Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Sósíalismi sem trúarbrögð Finnur Thorlacius Eiríksson skrifar Skoðun Á Bessastöðum? Ingunn Ásdísardóttir skrifar Skoðun Til hamingju, Kópavogur! Ásdís Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Búum til börn Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Ákall um aðgerðir í mansalsmálum Hafdís Hrönn Hafsteinsdóttir skrifar Skoðun Holan í kerfinu Jóhann Friðrik Friðriksson skrifar Skoðun Í dag er alþjóðlegi Lupusdagurinn Hrönn Stefánsdóttir skrifar Skoðun Skálkaskjól Gunnlaugur Stefánsson skrifar Skoðun Fimm ástæður fyrir því að Ísland á að taka á móti fólki á flótta Þórhallur Guðmundsson skrifar Skoðun Fá allir sama orlof? Sigríður Auðunsdóttir skrifar Skoðun Flokkur fólksins mun ekki samþykkja að hækka leigu hjá Félagsbústöðum Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir skrifar Skoðun Almenningur á betra skilið en kastljós án upplýsingar Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Kosningar og kíghósti Hanna Katrín Friðriksson skrifar Skoðun Eru fjölmiðlar vísvitandi að reyna að hafa áhrif á forsetakosningarnar? Gísli Hvanndal Jakobsson skrifar Skoðun Grafa skoðanakannanir undan lýðræðinu? Guðlaugur Bragason skrifar Skoðun Hugmyndin sú sama í grunninn Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Stutt við barnafjölskyldur Ágúst Bjarni Garðarsson skrifar Skoðun Er maðurinn í útrýmingarhættu? Eiríkur Rögnvaldsson skrifar Skoðun Baldur fýkur ekki eftir vindi Hjördís Rut Sigurjónsdóttir skrifar Skoðun Í tilefni af Alþjóðlega safnadeginum Dagrún Ósk Jónsdóttir skrifar Sjá meira
Að hve miklu leyti hefur fasteignaverð áhrif á vaxtaákvarðanir Seðlabankans og hvaða áhrif hafa vextirnir á móti á verðið? Svo hefur virst sem vextirnir fylgi fremur verðlagi, þar með talið íbúðaverði, en merki eru um að sambandið sé jafnvel að snúa við upp á síðkastið. Síðastliðinn áratug, þá sérstaklega síðustu tvö árin, hafa vextir lækkað til muna sem viðhaldið hefur hækkandi íbúðaverði þrátt fyrir umtalsverðan samdrátt í efnahagslífinu um þessar mundir. Áhugavert er að athuga nánar hver fylgni vaxta og fasteignaverðs hefur verið á síðustu árum og velta vöngum yfir því hvort viðvarandi lágir vextir gætu dregið úr vægi annarra áhrifaþátta á fasteignaverð, svo sem byggingarkostnaðar. Fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu Síðastliðin áratug hefur íbúðarverð á höfuðborgarsvæðinu farið í gegnum samfleytt hækkunartímabil þar sem fermetraverð hefur að jafnaði ríflega tvöfaldast. Mest hefur hækkunin verið í Mosfellsbæ, Kópavogi og á Seltjarnarnesi eða um 110%. Ástæðu umtalsverðar hækkunar íbúðarverðs má rekja til þróun ýmissa þátta svo sem vaxandi byggingarkostnaðar, lækkandi vaxtastigs og skorts á framboði. Vert er að vekja athygli á því hve verðþróun sérbýlis og fjölbýlis hefur verið ójöfn síðastliðinn áratug en fermetraverð fjölbýlis hækkaði um tæp 121% en sérbýlis um rúm 85%. Ætla mætti að á samdráttarskeiðum hægist á raunhækkun íbúðaverðs eða það gefi eftir og í upphafi árs var því spáð að sú yrði jafnvel raunin að þessu sinni en það hefur ekki gerst á því samdráttarskeiði sem gengur nú yfir. Fasteignaverð hefur viðhaldið vexti sínum og draga má þá ályktun að sú þróun sé tilkominn vegna mikillar lækkunar vaxta. Síðan vextir tóku á lækka í ársbyrjun 2019 hefur íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 4,2% sem telst allmikið miðað síðasta samdráttarskeið (2008) þar sem verðið dróst saman um rúm 15%. Auðveldara að kaupa í dag en áður Frá árinu 2003 hafa almennir verðtryggðir vextir lækkað um 72% og óverðtryggðir um rúm 60% en vextir eru sem stendur afar lágir í sögulegu samhengi. Tiltölulega litlar breytingar voru á vaxtastignu áratuginn 2009-2019 en á síðustu 18 mánuðum hafa þeir lækkað umtalsvert (óverðtryggðir 41%, verðtryggðir 43%) sem meðal annars hefur skilað sér í hagstæðari kjörum fasteignalána og þar af leiðandi létt á greiðslubyrði einstaklinga. Fjármögnunarkostnaður húsnæðislána hefur aldrei verið lægri sem hefur gefið eftirspurnarhlið markaðarins undir fótinn og sett enn meiri þrýsting á hækkun fasteignaverðs. Hefur samband vaxta og íbúðarverðs breyst? Eins og áður var snert á er samband á milli vaxta og íbúðarverðs og nokkuð sterk neikvæð fylgni, sem þýðir að þegar önnur breytan lækkar hækkar hin og öfugt. Á árunum 2003-2010 var fylgni vaxta og íbúðarverðs á þann veg að verðtryggðir vextir lækkuðu lítillega til móts við hækkandi íbúðarverð (fylgni -0,2) á meðan almennir óverðtryggðir vextir í landinu hækkuðu nánast í sama takti og íbúðarverð (fylgni 0,86). 2015-2020 lækkuðu hins vegar bæði verðtryggðir- og óverðtryggðir vextir samhliða hækkandi íbúðarverði (-0,5; -0,7). Gögnin benda til að þessi sterka fylgni sé heldur nýtilkomin og hægt er að draga þá ályktun að samband þessa breyta (vaxta og íbúðarverðs) hafi breyst á síðastliðnum áratug. Að vísu er ekki hægt að gefa sér hvor breytan er að leiða hina, hvort eru vextir að hafa áhrif á fasteignaverð eða er fasteignaverð að hafa áhrif á vexti? Erfitt getur verið að segja til með vissu en sennilega hafa þær nú báðar áhrif hvor á aðra. Á árunum fyrir efnahagshrunið 2008 var eftirspurn á íbúðamarkaði gríðarleg og verðhækkanir miklar sem meðal annars varð þess valdandi að vextir voru hækkaðir. Þrátt fyrir þær vaxtahækkanir hélt verð áfram að hækka. Annað er hins vegar uppá teningnum í dag þar sem miklar vaxtalækkanir hafa aukið eftirspurn fasteigna og hækkað fasteignaverð. Aukin eftirspurn þrátt fyrir sögulega hátt atvinnuleysi Lægri greiðslubyrði sökum vaxtalækkana hefur eins og áður segir ýtt undir eftirspurn íbúðamarkaðarins. Þessi eftirspurnaraukning samhliða mikilli aukningu atvinnuleysis er athyglisverð. Atvinnuleysi samkvæmt nýjustu tölum frá Vinnumálastofnun var 7,5% í júní án þess að telja með fólk á hlutabótaleiðinni en hæst fór það í 7,4% árið 2010 eftir hrun. Fleiri sem vinna nú uppsagnarfrest munu að öðru óbreyttu bætast í hóp atvinnulausra eftir því sem líður á árið. Mikil óvissa í efnahagslífinu og á vinnumarkaði virðist ekki duga til að vinna gegn þeim miklu áhrifum sem vaxtalækkanir hafa á verðmyndun á íbúðamarkaði. Aukið framboð hefur ekki haldið aftur af íbúðarverði Framboðsskortur íbúðahúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hefur sannarlega haft sitt að segja um verðhækkanir undanfarins áratugar en upp á síðkastið hefur framboðið þó aukist til muna. Hvaða áhrif hefur það haft á hækkunartakt íbúðarverðs? Framboð íbúða í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hefur aukist um rúm 14% og sérbýlis um rúm 5% frá árinu 2010. Fyrri hluti áratugarins vó ekki þungt til aukningarinnar en framboðið jókst næstum þrefalt hraðar á árunum 2015-2019. Þrátt fyrir þá aukningu tók íbúðarverð að vaxa enn hraðar á þessum tíma en vöxturinn hefur þó vissulega gefið eftir upp á síðkastið. Hlutfallslega hefur mest aukning húsnæðis frá árinu 2010 verið í Mosfellsbæ og Garðabæ (64,4% og 57,9%) en ekki er að sjá að hið aukna framboð hafi slegið á hækkunartakt fermetraverðs. Hvað ræður framhaldinu? Áhugavert verður að fylgjast með markaðinum á næstu árum og hvaða þættir koma til með að hafa mest áhrif á verð. Framboðið virðist ekki, í það minnsta til þessa, geta sefjað uppsafnaða eftirspurn húsnæðis og verður að teljast líklegt að aðrir þættir muni að verði áhrifamiklir hvað íbúðaverð varðar á komandi árum. Sé horft til þeirra miklu áhrifa sem vaxtalækkanir hafa haft á íbúðaverð er viðbúið að vaxtahækkanir hefðu einnig umtalsverð áhrif, en við höfum svo sem litla reynslu af núverandi ástandi hér á landi og höfum ekki séð vexti hækka úr viðlíka lágum gildum áður. Áhrif vaxtahækkana væru bæði aukin kostnaður bygginga sem og hækkandi greiðslubyrði einstaklinga, sem margir hverjir hafa skipt yfir í óverðtryggð lán, en þar kennir áhrifa vaxtabreytinga mun meira en á verðtryggðum lánum. Spennandi verður að sjá hvort vextir muni áfram vera leiðandi mælikvarði fyrir fasteignaverð eða hvort sögulegir mælikvarðar eins og vísitölur byggingar-, hönnunar- og vinnukostnaðar haldi áfram sínu gildi. Höfundur er hagfræðingur í Greiningu Íslandsbanka.
Eru fjölmiðlar vísvitandi að reyna að hafa áhrif á forsetakosningarnar? Gísli Hvanndal Jakobsson Skoðun
Skoðun Um dánaraðstoð Steinunn Þórðardóttir,Oddur Steinarsson,Thelma Kristinsdóttir,Katrín Ragna Kemp,Magdalena Ásgeirsdóttir,Margrét Ólafía Tómasdóttir,Ragnar Freyr Ingvarsson,Teitur Ari Theodórsson,Theódór Skúli Sigurðsson skrifar
Skoðun Fimm ástæður fyrir því að Ísland á að taka á móti fólki á flótta Þórhallur Guðmundsson skrifar
Skoðun Flokkur fólksins mun ekki samþykkja að hækka leigu hjá Félagsbústöðum Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir skrifar
Skoðun Eru fjölmiðlar vísvitandi að reyna að hafa áhrif á forsetakosningarnar? Gísli Hvanndal Jakobsson skrifar
Eru fjölmiðlar vísvitandi að reyna að hafa áhrif á forsetakosningarnar? Gísli Hvanndal Jakobsson Skoðun