Vinnur fasteignasalinn þinn fyrir þig? Haukur Viðar Alfreðsson skrifar 1. júní 2022 10:30 Í fasteignaviðskiptum takast á þrjú ólík hagsmuna sjónarmið: Hagsmunir kaupanda, hagsmunir seljanda og hagsmunir fasteignasala. Hagsmunir seljanda og kaupanda skarast eðlilega þar sem þeir sitja sitthvoru megin við samningaborðið. En hvar liggja hagsmunir fasteignasala? Byrjum á að skoða fimmtándu grein laga um sölu fasteigna og skipa: „15. gr.Fasteignasali skal gæta hagsmuna kaupanda og seljanda.Fasteignasali skal í hvívetna leysa af hendi störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur og siðareglur bjóða. Hann skal liðsinna báðum aðilum, seljanda og kaupanda, og gæta réttmætra hagsmuna þeirra. Hann skal einnig gæta þess að aðila séu eigi settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samningum.“ Fasteignasalinn á sem sagt að vinna að hag bæði seljanda og kaupanda og gæta sanngirni. Söluþóknanir fasteignasala eru þó að mest megninu til hlutfall af söluverði, sem þýðir að það er hagur fasteignasalans að selja eignina á háu verði, sem fer þá með hagsmunum seljanda en gegn hagsmunum kaupanda. Af þessu má áætla að fasteignasalinn vinni fremur fyrir seljendur en kaupendur, svo erfitt er að sjá hvernig það passar fyllilega við ofangreind lög. Að þessu leitinu til væri eðlilegra að seljandi og kaupandi hefðu hvorn sinn fasteignasalann, ef þeir vilja yfir höfuð greiða fasteignasölum háar fjárhæðir í stað þess að selja eignir sínar sjálfir. Raunar orðaði einn fasteignasali þetta við mig á þann veg að þetta væri eins og að hafa sama lögmanninn á báðum hliðum í dómsmáli! Í nýlegu viðtali við Hannes Steindórsson, formann félags fasteignasala, hélt hann þó fram að fasteignasalar væru ekki að nýta aðstöðu sína til að knýja fram hærri verð frá kaupendum [1]. En það þarf þó ekki að vera neinn gæða stimpill ef marka má bandarísk gögn, en þau sýna að fasteignasalar haldi eigin eignum um tíu dögum lengur í sölu og fá þannig rúmlega 3% hærra verð fyrir þær heldur en þegar þeir eru að selja eignir fyrir viðskiptavini [2]. Það er að líkindum vegna þess að fasteignasalinn reynir að hámarka eigin hag en ekki hag kaupanda eða seljanda. Tökum stutt skýridæmi: Fasteignasali hefur eign til sölu sem fljótlega kemur tilboð í upp á 100 m.kr. Ef hans söluþóknun er 2% fengi hann 2 m.kr fyrir að selja eignina á því verði. Honum grunar þó að ef hann bíði í 10 daga sé hægt að selja eignina á 103 m.kr. Viðbótar söluþóknunin hans við það er þó ekki nema auka 60 þ.kr, en ef eignin væri hans eigin þá væri þetta spurning um auka 3 m.kr í vasann. Ef þetta er hans eign kýs hann því að bíða. Ef þetta er eign viðskiptavinar er líklega betra fyrir hann að selja strax vegna þess að ágóðinn af því að festa 2 m.kr sölulaun strax, þurfa ekki að setja meiri tíma í söluna og að geta þá einbeitt sér að því að selja aðrar eignir er meiri en heldur en möguleikinn á því að auka sölulaunin í 2,06 m.kr. Svona hegðun er viðbúin fyrir fasteignasala sem vill hámarka eigin hag, hann hefur einfaldlega ekki hag af því að lengja söluferlið og reyna knýja fram aðeins hærra verð. En svona hegðun er gjörsamlega ólíðandi fyrir seljanda sem missir af milljónum vegna þess að fasteignasalinn er að hugsa um sjálfan sig en ekki viðskiptavininn. Vitanlega eru fyrrnefnd gögn ekki íslensk en hvatakerfið er þó eins uppbyggt hér á landi og í fyrrnefndu viðtali við Hannes nefnir hann einmitt að fasteignasalar eru ekki að hugsa um þessa þúsundkalla sem fasteignasalinn fær við að hækka verðið um milljón. Af framangreindu má því ætla að neytendur séu að fá lægri verð fyrir eignir sínir en hægt væri og þegar það er lagt saman við háar söluþóknanir fasteignasala er heildarkostnaður orðinn gríðarlegur. Þó er fjölmargt sem á enn eftir að nefna í umræðunni sem svertir myndina enn fremur, sem ég mun gera á næstunni. Ég er hins vegar fullviss um að það hljóti að vera hægt á tuttugustu og fyrstu öldinni að smíða kerfi sem vinnur í meira mæli að hag neytandans og minna mæli að hag milligöngumannsins. Höfundur er doktorsnemi í hagfræði. Heimildir: [1] Mannlegi þátturinn á Rás 1, 19.05.22, ca mín 13 til 20. [2] Úr greininni “Market distortions when agents are better informed: A theoretical and empirical exploration of the value of information in real estate transactions“ eftir Levitt og Syverson (2008). Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Haukur V. Alfreðsson Fasteignamarkaður Athugið. Vísir hvetur lesendur til að skiptast á skoðunum. Allar athugasemdir eru á ábyrgð þeirra er þær rita. Lesendur skulu halda sig við málefnalega og hófstillta umræðu og áskilur Vísir sér rétt til að fjarlægja ummæli og/eða umræðu sem fer út fyrir þau mörk. Vísir mun loka á aðgang þeirra sem tjá sig ekki undir eigin nafni eða gerast ítrekað brotlegir við ofangreindar umgengnisreglur. Mest lesið Halldór 18.05.2024 Halldór Lexía lærð á hálfum degi Stefanía Arnardóttir Skoðun Ef þú kýst Höllu Tómasdóttur eða Jón Gnarr gætirðu verið að kjósa Katrínu! Ole Anton Bieltvedt Skoðun Ég kýs Helgu Þórisdóttur Gerður Rún Guðlaugsdóttir Skoðun Birni Bjarnasyni svarað Arnar Þór Jónsson Skoðun Formaður húsfélagsins Guðmundur Andri Thorsson Skoðun Yfirborðskenndur stríðsáróður og McCarthýismi hjá háskólaprófessor Tjörvi Schiöth Skoðun Opið bréf til landsliðsmanna Íslands í blaki Guðbergur Egill Eyjólfsson Skoðun Bréf frá móður Berglind Fríða Viggósdóttir Skoðun Baldur Þórhallsson er vitur og vís Bryndís Friðgeirsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Lexía lærð á hálfum degi Stefanía Arnardóttir skrifar Skoðun Ég kýs Helgu Þórisdóttur Gerður Rún Guðlaugsdóttir skrifar Skoðun Yfirborðskenndur stríðsáróður og McCarthýismi hjá háskólaprófessor Tjörvi Schiöth skrifar Skoðun Formaður húsfélagsins Guðmundur Andri Thorsson skrifar Skoðun Opið bréf til landsliðsmanna Íslands í blaki Guðbergur Egill Eyjólfsson skrifar Skoðun Ef þú kýst Höllu Tómasdóttur eða Jón Gnarr gætirðu verið að kjósa Katrínu! Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Kosningum frestað Ása Berglind Hjálmarsdóttir,Hrönn Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Mesti stjórnmálamaðurinn? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Birni Bjarnasyni svarað Arnar Þór Jónsson skrifar Skoðun Því miður ekkert annað í stöðunni en að fresta atkvæðagreiðslu um verkefni Heidelberg Gestur Þór Kristjánsson,Erla Sif Markúsdóttir,Sigurbjörg Jenný Jónsdóttir,Grétar Ingi Erlendsson skrifar Skoðun Baldur Þórhallsson er vitur og vís Bryndís Friðgeirsdóttir skrifar Skoðun Kjósum Katrínu Kjartan Ragnarsson skrifar Skoðun Neikvæð áhrif þess að útiloka forsetaframbjóðendur frá kappræðum strax komin í ljós Ástþór Magnússon skrifar Skoðun Nýtt sveitarfélag Halla Signý Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Stafrænn ójöfnuður á upplýsingaöld Stella Samúelsdóttir,Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Varfærnisleg fagnaðarlæti Berglind Sunna Bragadóttir skrifar Skoðun „Ég skal baka fyrir Gunnar en ég kýs Kristján“ Páll Magnússon skrifar Skoðun Daðrað við sölu Björn Sævar Einarsson skrifar Skoðun Rannsóknir á söfnum skapa dýrmæta þekkingu Arndís Bergsdóttr skrifar Skoðun Sagan sem verður að segja Drífa Snædal skrifar Skoðun Nýsköpun innviða Jóhanna Ýr Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Fjöldi fyrirtækja hætta með Rapyd Oddný Björg Rafnsdóttir skrifar Skoðun Forsetaframbjóðendur undir áhrifum Kremlverja? Bjarni Már Magnússon skrifar Skoðun Bréf frá móður Berglind Fríða Viggósdóttir skrifar Skoðun Vill ekki lengur íslenzkan her? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Hafa íslensk fjarskiptafélög málað sig út í horn? Aron Heiðar Steinsson skrifar Skoðun Á Ísland framtíð í NATO? Hilmar Þór Hilmarsson skrifar Skoðun Fjallkonan nýja, hún Katrín Þorvaldur Logason skrifar Skoðun Heilsa íslenskrar þjóðar, samofin framþróun í læknisfræði á Íslandi Theódór Skúli Sigurðsson skrifar Skoðun Njótum reynslu Katrínar Valgerður Bjarnadóttir skrifar Sjá meira
Í fasteignaviðskiptum takast á þrjú ólík hagsmuna sjónarmið: Hagsmunir kaupanda, hagsmunir seljanda og hagsmunir fasteignasala. Hagsmunir seljanda og kaupanda skarast eðlilega þar sem þeir sitja sitthvoru megin við samningaborðið. En hvar liggja hagsmunir fasteignasala? Byrjum á að skoða fimmtándu grein laga um sölu fasteigna og skipa: „15. gr.Fasteignasali skal gæta hagsmuna kaupanda og seljanda.Fasteignasali skal í hvívetna leysa af hendi störf sín svo sem góðar viðskiptavenjur og siðareglur bjóða. Hann skal liðsinna báðum aðilum, seljanda og kaupanda, og gæta réttmætra hagsmuna þeirra. Hann skal einnig gæta þess að aðila séu eigi settir ólögmætir, ósanngjarnir eða óeðlilegir kostir í samningum.“ Fasteignasalinn á sem sagt að vinna að hag bæði seljanda og kaupanda og gæta sanngirni. Söluþóknanir fasteignasala eru þó að mest megninu til hlutfall af söluverði, sem þýðir að það er hagur fasteignasalans að selja eignina á háu verði, sem fer þá með hagsmunum seljanda en gegn hagsmunum kaupanda. Af þessu má áætla að fasteignasalinn vinni fremur fyrir seljendur en kaupendur, svo erfitt er að sjá hvernig það passar fyllilega við ofangreind lög. Að þessu leitinu til væri eðlilegra að seljandi og kaupandi hefðu hvorn sinn fasteignasalann, ef þeir vilja yfir höfuð greiða fasteignasölum háar fjárhæðir í stað þess að selja eignir sínar sjálfir. Raunar orðaði einn fasteignasali þetta við mig á þann veg að þetta væri eins og að hafa sama lögmanninn á báðum hliðum í dómsmáli! Í nýlegu viðtali við Hannes Steindórsson, formann félags fasteignasala, hélt hann þó fram að fasteignasalar væru ekki að nýta aðstöðu sína til að knýja fram hærri verð frá kaupendum [1]. En það þarf þó ekki að vera neinn gæða stimpill ef marka má bandarísk gögn, en þau sýna að fasteignasalar haldi eigin eignum um tíu dögum lengur í sölu og fá þannig rúmlega 3% hærra verð fyrir þær heldur en þegar þeir eru að selja eignir fyrir viðskiptavini [2]. Það er að líkindum vegna þess að fasteignasalinn reynir að hámarka eigin hag en ekki hag kaupanda eða seljanda. Tökum stutt skýridæmi: Fasteignasali hefur eign til sölu sem fljótlega kemur tilboð í upp á 100 m.kr. Ef hans söluþóknun er 2% fengi hann 2 m.kr fyrir að selja eignina á því verði. Honum grunar þó að ef hann bíði í 10 daga sé hægt að selja eignina á 103 m.kr. Viðbótar söluþóknunin hans við það er þó ekki nema auka 60 þ.kr, en ef eignin væri hans eigin þá væri þetta spurning um auka 3 m.kr í vasann. Ef þetta er hans eign kýs hann því að bíða. Ef þetta er eign viðskiptavinar er líklega betra fyrir hann að selja strax vegna þess að ágóðinn af því að festa 2 m.kr sölulaun strax, þurfa ekki að setja meiri tíma í söluna og að geta þá einbeitt sér að því að selja aðrar eignir er meiri en heldur en möguleikinn á því að auka sölulaunin í 2,06 m.kr. Svona hegðun er viðbúin fyrir fasteignasala sem vill hámarka eigin hag, hann hefur einfaldlega ekki hag af því að lengja söluferlið og reyna knýja fram aðeins hærra verð. En svona hegðun er gjörsamlega ólíðandi fyrir seljanda sem missir af milljónum vegna þess að fasteignasalinn er að hugsa um sjálfan sig en ekki viðskiptavininn. Vitanlega eru fyrrnefnd gögn ekki íslensk en hvatakerfið er þó eins uppbyggt hér á landi og í fyrrnefndu viðtali við Hannes nefnir hann einmitt að fasteignasalar eru ekki að hugsa um þessa þúsundkalla sem fasteignasalinn fær við að hækka verðið um milljón. Af framangreindu má því ætla að neytendur séu að fá lægri verð fyrir eignir sínir en hægt væri og þegar það er lagt saman við háar söluþóknanir fasteignasala er heildarkostnaður orðinn gríðarlegur. Þó er fjölmargt sem á enn eftir að nefna í umræðunni sem svertir myndina enn fremur, sem ég mun gera á næstunni. Ég er hins vegar fullviss um að það hljóti að vera hægt á tuttugustu og fyrstu öldinni að smíða kerfi sem vinnur í meira mæli að hag neytandans og minna mæli að hag milligöngumannsins. Höfundur er doktorsnemi í hagfræði. Heimildir: [1] Mannlegi þátturinn á Rás 1, 19.05.22, ca mín 13 til 20. [2] Úr greininni “Market distortions when agents are better informed: A theoretical and empirical exploration of the value of information in real estate transactions“ eftir Levitt og Syverson (2008).
Ef þú kýst Höllu Tómasdóttur eða Jón Gnarr gætirðu verið að kjósa Katrínu! Ole Anton Bieltvedt Skoðun
Skoðun Yfirborðskenndur stríðsáróður og McCarthýismi hjá háskólaprófessor Tjörvi Schiöth skrifar
Skoðun Ef þú kýst Höllu Tómasdóttur eða Jón Gnarr gætirðu verið að kjósa Katrínu! Ole Anton Bieltvedt skrifar
Skoðun Því miður ekkert annað í stöðunni en að fresta atkvæðagreiðslu um verkefni Heidelberg Gestur Þór Kristjánsson,Erla Sif Markúsdóttir,Sigurbjörg Jenný Jónsdóttir,Grétar Ingi Erlendsson skrifar
Skoðun Neikvæð áhrif þess að útiloka forsetaframbjóðendur frá kappræðum strax komin í ljós Ástþór Magnússon skrifar
Skoðun Heilsa íslenskrar þjóðar, samofin framþróun í læknisfræði á Íslandi Theódór Skúli Sigurðsson skrifar
Ef þú kýst Höllu Tómasdóttur eða Jón Gnarr gætirðu verið að kjósa Katrínu! Ole Anton Bieltvedt Skoðun