Fasteignamarkaður á vendipunkti Haukur Viðar Alfreðsson skrifar 8. september 2022 08:01 Ellefu hundruð kaupsamningar á mánuði. Það er meðalfjöldi fasteignakaupsamninga sem þinglýst er á mánuði, hvort sem við horfum á það sem af er þessu ári eða meðaltal seinast liðinna ára[1]. Á sama tíma eru hér á landi rúmlega sex hundruð löggiltir fasteignasalar með vel rúmlega hundrað aðra samstarfsmenn og þá eru ótaldir þeir lögmenn sem gátu fengið réttindi fasteignasala með lögmannsréttindum sínum til ársins 2015[2]. Því má segja að hver einasti kaupsamningur þurfi að standa undir mánaðarlaunum staks starfsmanns auk alls kostnaðar ef ekki á að fækka í starfsstéttinni. Útreikningurinn gengur þó alveg upp. Meðal sölulaun fasteignasala eru um 2%[3] samkvæmt gjaldskrá en aldrei lægri en 1% jafnvel ef hlustað er á svartsýnustu fasteignasala[4]. Meðal kaupverð fasteigna á þessu ári hefur svo verið rúmlega áttatíu og sjö milljónir króna[5]. Það þýðir að sölulaun fyrir sölu á meðal eign eru sirka á bilinu 0,9 – 1,8 milljónir króna. Í stuttu máli erum við því með fasteignamarkað sem veltir um hundrað milljörðum á mánuði, greiðir fyrir það milljarð eða tvo í sölulaun og heldur þannig uppi þúsund manna starfsstétt milligöngu manna. En er hér ekki um umtalsvert óhagræði að ræða? Til þess að selja fasteign þarf í grófum dráttum að: Taka saman grunnupplýsingar um eignina. Verðmeta, mynda, auglýsa og sýna eignina. Taka á móti kauptilboði og vinna tengd sölu skjöl. Fyrsta og þriðja liðinn má leysa nær algjörlega rafrænt með sjálfvirkum ferlum sem tala beint við viðkomandi stofnanir (t.d. þjónustuaðila varðandi rafmagn og hita, lánastofnanir varðandi áhvílandi skuldir, greiðslumat, skilyrt veðleyfi og opinbera aðila varðandi gjöld, skjöl og þinglýsingar). Það eina sem ekki er hægt að leysa með sjálfvirkri skjalagerð er það sem seljandi og kaupandi verða að fylla inn sjálfir, t.d. kauptilboð og lýsing eignar. Þættina í öðrum lið má að miklu leiti leysa sjálfvirkt eða í öllu falli án þess að kaupa sértaka þjónustu til þess. Auglýsingagerð mun einfaldlega vera sjálfvirk í þeim kerfum sem sjálfvirkja skjalagerðina í liðum eitt og þrjú. Myndataka og sýning á eign mun vera mörgum fært að gera upp á sitt eindæmi samanber t.d. hversu vel það gengur á AirBnB. Verðmat er að miklu leiti hægt að gera sjálfvirkt fyrir flestar eignir með grunnupplýsingum um eign auk aðlögunar fyrir sértæka liði, en það er þó sennilega sá liður sem á eftir að lifa lengst í umsjá mannfólks en ekki forrits. Ef þessi lýsing virkar of einföld eða óþarflega brött er gott að rifja upp að videoleigur heyra sögunni til vegna þess að almenningur notar í dag streymisveitur. Ef videoleigurnar þykja ekki samanburðarhæfar við fasteignamarkaðinn þá má benda á að fyrir nokkrum áratugum tók uppgjör viðskipta dagsins í kauphöllum jafn langan tíma og starfsdagur kauphallarinnar var, en svo leysti tölvutæknin það verk á örfáum sekúndum. Í framhaldi af því hvarf kauphallargólfið með öllu og í dag er það svo að almenningur hefur aðgang að mörgum mismunandi kauphöllum í gegnum símann sinn á augabragði. Almenningi, sérstaklega ungu fólki, dettur ekki í hug að notast við banka eða aðra sem milligöngumenn í slíkum fjárfestingum. Samt eru þær fjárfestingar ólíkt flóknari og sérhæfðari en kaup og sala á steinsteypu. Talandi um banka þá hefur starfsemi þeirra einmitt gjörbreyst með tilkomu internetsins, enda nota gott sem allir landsmenn netbanka og útibú því gott sem óþörf. Viðskipti eru einfaldlega að verða sífellt lausari við óþarfa milliliði. Við stöndum því frammi fyrir því að hér sé markaður sem bíði eftir því að vera uppfærður að tölvutækni og þægindum nútímans. Hvatinn er vissulega til staðar, hagnaðar vonin sem bíður í loftinu eru fleiri milljarðar. Þessi markaðsbreyting mun verða neytendum til mikilla hagsbóta, bæði varðandi almenn þægindi sölu- og kaupferlis en enn fremur í verðum. Fyrsta sjálfvirka lausnin á markað mun keppa við fasteignasala með verðum sem fasteignasalar geta ekki keppt við í núverandi mynd. Í framhaldi þurfa fasteignasalar að aðlagast breyttum markaði. Þeir sem ætla starfa áfram munu taka upp sjálfvirku kerfin og byggja rekstur sinn á að veita viðbótarþjónustur á föstu gjaldi sambærilegt við hvernig aðrar sérfræðiþjónustur eru seldar. Til lengri tíma mun samkeppnin um sjálfvirku kerfin keyra verðin enn neðar, sífellt minni partur markaðsins mun reiða sig á þjónustur fasteignasala og kostnaðurinn við að selja fasteign verður talin í þúsundum en ekki hundruðum þúsunda eða milljónum. Fasteignamarkaðurinn er á vendipunkti, en það sem kann að koma mörgum í opna skjöldu er að vendipunkturinn er núna en ekki eftir einhver ár. Fyrstu sölur almennings á eigin fasteignum í gegnum slík kerfi munu gerast fyrir árslok og innan þriggja ára munu milljónkróna söluþóknanir og óeðlileg vinnubrögð fasteignasala vera jafnvel fjarlæg almenningi og skuld fyrir að skila videospólu of seint á videoleiguna. Höfundur sér fram á breytta tíma á fasteignamarkaði. [1] Kaupskrá Þjóðskrár, tölur frá 22. Júlí 2022. Meðaltal þessa árs er 1.060 á mánuði en meðaltal fimm áranna á undan var 1.140 á mánuði. [2] Skráðir löggiltir fasteignasalar samkvæmt island.is eru 605. Aðra starfsmenn á fasteignasölum er erfitt að telja nákvæmlega án mikillar vinnu, en af þeim 17 fasteignasölum sem gefnar eru upp á fasteignasolur.com voru 50 starfsmenn af 252 ekki löggiltir fasteignasalar. Út frá því hlutfalli væru viðbótar starfsmenn amk 121 í það heila. [3] Sjá frekari umfjöllun hér. [4] Sjá frekari umfjöllun hér. [5] Úr kaupskrá Þjóðskrár. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Haukur V. Alfreðsson Athugið. Vísir hvetur lesendur til að skiptast á skoðunum. Allar athugasemdir eru á ábyrgð þeirra er þær rita. Lesendur skulu halda sig við málefnalega og hófstillta umræðu og áskilur Vísir sér rétt til að fjarlægja ummæli og/eða umræðu sem fer út fyrir þau mörk. Vísir mun loka á aðgang þeirra sem tjá sig ekki undir eigin nafni eða gerast ítrekað brotlegir við ofangreindar umgengnisreglur. Mest lesið Halldór 18.05.2024 Halldór Lexía lærð á hálfum degi Stefanía Arnardóttir Skoðun Ef þú kýst Höllu Tómasdóttur eða Jón Gnarr gætirðu verið að kjósa Katrínu! Ole Anton Bieltvedt Skoðun Ég kýs Helgu Þórisdóttur Gerður Rún Guðlaugsdóttir Skoðun Birni Bjarnasyni svarað Arnar Þór Jónsson Skoðun Formaður húsfélagsins Guðmundur Andri Thorsson Skoðun Yfirborðskenndur stríðsáróður og McCarthýismi hjá háskólaprófessor Tjörvi Schiöth Skoðun Opið bréf til landsliðsmanna Íslands í blaki Guðbergur Egill Eyjólfsson Skoðun Bréf frá móður Berglind Fríða Viggósdóttir Skoðun Baldur Þórhallsson er vitur og vís Bryndís Friðgeirsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Lexía lærð á hálfum degi Stefanía Arnardóttir skrifar Skoðun Ég kýs Helgu Þórisdóttur Gerður Rún Guðlaugsdóttir skrifar Skoðun Yfirborðskenndur stríðsáróður og McCarthýismi hjá háskólaprófessor Tjörvi Schiöth skrifar Skoðun Formaður húsfélagsins Guðmundur Andri Thorsson skrifar Skoðun Opið bréf til landsliðsmanna Íslands í blaki Guðbergur Egill Eyjólfsson skrifar Skoðun Ef þú kýst Höllu Tómasdóttur eða Jón Gnarr gætirðu verið að kjósa Katrínu! Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Kosningum frestað Ása Berglind Hjálmarsdóttir,Hrönn Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Mesti stjórnmálamaðurinn? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Birni Bjarnasyni svarað Arnar Þór Jónsson skrifar Skoðun Því miður ekkert annað í stöðunni en að fresta atkvæðagreiðslu um verkefni Heidelberg Gestur Þór Kristjánsson,Erla Sif Markúsdóttir,Sigurbjörg Jenný Jónsdóttir,Grétar Ingi Erlendsson skrifar Skoðun Baldur Þórhallsson er vitur og vís Bryndís Friðgeirsdóttir skrifar Skoðun Kjósum Katrínu Kjartan Ragnarsson skrifar Skoðun Neikvæð áhrif þess að útiloka forsetaframbjóðendur frá kappræðum strax komin í ljós Ástþór Magnússon skrifar Skoðun Nýtt sveitarfélag Halla Signý Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Stafrænn ójöfnuður á upplýsingaöld Stella Samúelsdóttir,Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Varfærnisleg fagnaðarlæti Berglind Sunna Bragadóttir skrifar Skoðun „Ég skal baka fyrir Gunnar en ég kýs Kristján“ Páll Magnússon skrifar Skoðun Daðrað við sölu Björn Sævar Einarsson skrifar Skoðun Rannsóknir á söfnum skapa dýrmæta þekkingu Arndís Bergsdóttr skrifar Skoðun Sagan sem verður að segja Drífa Snædal skrifar Skoðun Nýsköpun innviða Jóhanna Ýr Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Fjöldi fyrirtækja hætta með Rapyd Oddný Björg Rafnsdóttir skrifar Skoðun Forsetaframbjóðendur undir áhrifum Kremlverja? Bjarni Már Magnússon skrifar Skoðun Bréf frá móður Berglind Fríða Viggósdóttir skrifar Skoðun Vill ekki lengur íslenzkan her? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Hafa íslensk fjarskiptafélög málað sig út í horn? Aron Heiðar Steinsson skrifar Skoðun Á Ísland framtíð í NATO? Hilmar Þór Hilmarsson skrifar Skoðun Fjallkonan nýja, hún Katrín Þorvaldur Logason skrifar Skoðun Heilsa íslenskrar þjóðar, samofin framþróun í læknisfræði á Íslandi Theódór Skúli Sigurðsson skrifar Skoðun Njótum reynslu Katrínar Valgerður Bjarnadóttir skrifar Sjá meira
Ellefu hundruð kaupsamningar á mánuði. Það er meðalfjöldi fasteignakaupsamninga sem þinglýst er á mánuði, hvort sem við horfum á það sem af er þessu ári eða meðaltal seinast liðinna ára[1]. Á sama tíma eru hér á landi rúmlega sex hundruð löggiltir fasteignasalar með vel rúmlega hundrað aðra samstarfsmenn og þá eru ótaldir þeir lögmenn sem gátu fengið réttindi fasteignasala með lögmannsréttindum sínum til ársins 2015[2]. Því má segja að hver einasti kaupsamningur þurfi að standa undir mánaðarlaunum staks starfsmanns auk alls kostnaðar ef ekki á að fækka í starfsstéttinni. Útreikningurinn gengur þó alveg upp. Meðal sölulaun fasteignasala eru um 2%[3] samkvæmt gjaldskrá en aldrei lægri en 1% jafnvel ef hlustað er á svartsýnustu fasteignasala[4]. Meðal kaupverð fasteigna á þessu ári hefur svo verið rúmlega áttatíu og sjö milljónir króna[5]. Það þýðir að sölulaun fyrir sölu á meðal eign eru sirka á bilinu 0,9 – 1,8 milljónir króna. Í stuttu máli erum við því með fasteignamarkað sem veltir um hundrað milljörðum á mánuði, greiðir fyrir það milljarð eða tvo í sölulaun og heldur þannig uppi þúsund manna starfsstétt milligöngu manna. En er hér ekki um umtalsvert óhagræði að ræða? Til þess að selja fasteign þarf í grófum dráttum að: Taka saman grunnupplýsingar um eignina. Verðmeta, mynda, auglýsa og sýna eignina. Taka á móti kauptilboði og vinna tengd sölu skjöl. Fyrsta og þriðja liðinn má leysa nær algjörlega rafrænt með sjálfvirkum ferlum sem tala beint við viðkomandi stofnanir (t.d. þjónustuaðila varðandi rafmagn og hita, lánastofnanir varðandi áhvílandi skuldir, greiðslumat, skilyrt veðleyfi og opinbera aðila varðandi gjöld, skjöl og þinglýsingar). Það eina sem ekki er hægt að leysa með sjálfvirkri skjalagerð er það sem seljandi og kaupandi verða að fylla inn sjálfir, t.d. kauptilboð og lýsing eignar. Þættina í öðrum lið má að miklu leiti leysa sjálfvirkt eða í öllu falli án þess að kaupa sértaka þjónustu til þess. Auglýsingagerð mun einfaldlega vera sjálfvirk í þeim kerfum sem sjálfvirkja skjalagerðina í liðum eitt og þrjú. Myndataka og sýning á eign mun vera mörgum fært að gera upp á sitt eindæmi samanber t.d. hversu vel það gengur á AirBnB. Verðmat er að miklu leiti hægt að gera sjálfvirkt fyrir flestar eignir með grunnupplýsingum um eign auk aðlögunar fyrir sértæka liði, en það er þó sennilega sá liður sem á eftir að lifa lengst í umsjá mannfólks en ekki forrits. Ef þessi lýsing virkar of einföld eða óþarflega brött er gott að rifja upp að videoleigur heyra sögunni til vegna þess að almenningur notar í dag streymisveitur. Ef videoleigurnar þykja ekki samanburðarhæfar við fasteignamarkaðinn þá má benda á að fyrir nokkrum áratugum tók uppgjör viðskipta dagsins í kauphöllum jafn langan tíma og starfsdagur kauphallarinnar var, en svo leysti tölvutæknin það verk á örfáum sekúndum. Í framhaldi af því hvarf kauphallargólfið með öllu og í dag er það svo að almenningur hefur aðgang að mörgum mismunandi kauphöllum í gegnum símann sinn á augabragði. Almenningi, sérstaklega ungu fólki, dettur ekki í hug að notast við banka eða aðra sem milligöngumenn í slíkum fjárfestingum. Samt eru þær fjárfestingar ólíkt flóknari og sérhæfðari en kaup og sala á steinsteypu. Talandi um banka þá hefur starfsemi þeirra einmitt gjörbreyst með tilkomu internetsins, enda nota gott sem allir landsmenn netbanka og útibú því gott sem óþörf. Viðskipti eru einfaldlega að verða sífellt lausari við óþarfa milliliði. Við stöndum því frammi fyrir því að hér sé markaður sem bíði eftir því að vera uppfærður að tölvutækni og þægindum nútímans. Hvatinn er vissulega til staðar, hagnaðar vonin sem bíður í loftinu eru fleiri milljarðar. Þessi markaðsbreyting mun verða neytendum til mikilla hagsbóta, bæði varðandi almenn þægindi sölu- og kaupferlis en enn fremur í verðum. Fyrsta sjálfvirka lausnin á markað mun keppa við fasteignasala með verðum sem fasteignasalar geta ekki keppt við í núverandi mynd. Í framhaldi þurfa fasteignasalar að aðlagast breyttum markaði. Þeir sem ætla starfa áfram munu taka upp sjálfvirku kerfin og byggja rekstur sinn á að veita viðbótarþjónustur á föstu gjaldi sambærilegt við hvernig aðrar sérfræðiþjónustur eru seldar. Til lengri tíma mun samkeppnin um sjálfvirku kerfin keyra verðin enn neðar, sífellt minni partur markaðsins mun reiða sig á þjónustur fasteignasala og kostnaðurinn við að selja fasteign verður talin í þúsundum en ekki hundruðum þúsunda eða milljónum. Fasteignamarkaðurinn er á vendipunkti, en það sem kann að koma mörgum í opna skjöldu er að vendipunkturinn er núna en ekki eftir einhver ár. Fyrstu sölur almennings á eigin fasteignum í gegnum slík kerfi munu gerast fyrir árslok og innan þriggja ára munu milljónkróna söluþóknanir og óeðlileg vinnubrögð fasteignasala vera jafnvel fjarlæg almenningi og skuld fyrir að skila videospólu of seint á videoleiguna. Höfundur sér fram á breytta tíma á fasteignamarkaði. [1] Kaupskrá Þjóðskrár, tölur frá 22. Júlí 2022. Meðaltal þessa árs er 1.060 á mánuði en meðaltal fimm áranna á undan var 1.140 á mánuði. [2] Skráðir löggiltir fasteignasalar samkvæmt island.is eru 605. Aðra starfsmenn á fasteignasölum er erfitt að telja nákvæmlega án mikillar vinnu, en af þeim 17 fasteignasölum sem gefnar eru upp á fasteignasolur.com voru 50 starfsmenn af 252 ekki löggiltir fasteignasalar. Út frá því hlutfalli væru viðbótar starfsmenn amk 121 í það heila. [3] Sjá frekari umfjöllun hér. [4] Sjá frekari umfjöllun hér. [5] Úr kaupskrá Þjóðskrár.
Ef þú kýst Höllu Tómasdóttur eða Jón Gnarr gætirðu verið að kjósa Katrínu! Ole Anton Bieltvedt Skoðun
Skoðun Yfirborðskenndur stríðsáróður og McCarthýismi hjá háskólaprófessor Tjörvi Schiöth skrifar
Skoðun Ef þú kýst Höllu Tómasdóttur eða Jón Gnarr gætirðu verið að kjósa Katrínu! Ole Anton Bieltvedt skrifar
Skoðun Því miður ekkert annað í stöðunni en að fresta atkvæðagreiðslu um verkefni Heidelberg Gestur Þór Kristjánsson,Erla Sif Markúsdóttir,Sigurbjörg Jenný Jónsdóttir,Grétar Ingi Erlendsson skrifar
Skoðun Neikvæð áhrif þess að útiloka forsetaframbjóðendur frá kappræðum strax komin í ljós Ástþór Magnússon skrifar
Skoðun Heilsa íslenskrar þjóðar, samofin framþróun í læknisfræði á Íslandi Theódór Skúli Sigurðsson skrifar
Ef þú kýst Höllu Tómasdóttur eða Jón Gnarr gætirðu verið að kjósa Katrínu! Ole Anton Bieltvedt Skoðun