Vondar og tilefnislausar breytingar á húsaleigulögum Sigurður Orri Hafþórsson skrifar 24. mars 2024 07:30 Enn eina ferðina stendur til að breyta húsaleigulögum til þess að stuðla að bættum réttindum og húsnæðisöryggi leigjenda. Réttindi þeirra eru lítil sem engin og leiguverð of hátt. Eða hvað? Í athugasemdum með frumvarpinu kemur reyndar fram að gildandi húsaleigulög séu talin veita leigjendum ríka réttarvernd. Aftur á móti geri skortur á framboði á leiguhúsnæði það að verkum að leigjendur búa við lakari samningsstöðu en ella, og því takmarkaða möguleika til að standa á rétti sínum samkvæmt lögunum. Allar breytingar þurfi því að vera vandlega ígrundaðar, svo að þær leiði ekki til þess að það dragi úr framboði á leiguhúsnæði. Með þeim lagabreytingum sem eru fyrirhugaðar telur Húseigendafélagið aftur á móti að það muni einmitt verða til þess að íbúðum muni fækka á leigumarkaði. Frumvarpið lýtur einkum að þrenns konar breytingum: 1. Skylda verður lögð á leigusala að skrá alla gerða leigusamninga í leiguskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, og hefur stofnunin heimild til að sekta leigusala ef þeir sinna þeirri skyldu ekki. Þannig eigi að finna „rétt markaðsleiguverð“ að mati hins opinbera. Enn fremur verður óheimilt að semja um að leiguverð breytist í leigusamningum sem gerðir eru til 12 mánaða eða skemri tíma og skorður verða að auki settar við að leigusali geti hækkað leiguverð að 12 mánuðum liðnum nema sýnt verði fram á verulega hærri reksturskostnað. 2. Í tímabundnum samningum verður lögð skylda á leigusala að vekja athygli leigjanda á að hann eigi forleigurétt/rétt á framlengingu leigusamnings, nema tilteknar undantekningar eigi við. Með þessu er forleigurétti í raun snúið á hvolf, en samkvæmt gildandi lögum er það leigjandinn sem skal tilkynna leigusala um ætlaðan forleigurétt. 3. Leigusali þarf samkvæmt fyrirhuguðum lagabreytingum að tilgreina sérstaka ástæðu til uppsagnar á ótímabundnum leigusamningi. Talin eru upp í dæmaskyni 11 slík tilvik, en ekki er gert ráð fyrir að um sé að ræða tæmandi talningu um það efni. Framangreindar breytingar skerða að verulegu leyti samningafrelsi leigusala, til dæmis frelsi til að ráða því við hvern samningur er gerður og hvert efni hans er. Einnig er verið að takmarka rétt fasteignareiganda til ráðstöfunar og hagnýtingar eignar sinnar. Sá réttur hans er þó varinn í eignarréttarákvæði stjórnarskrár. Í um það bil 60-65% tilvika eru leigusamningar gerðir milli einstaklinga. Einstaklingar eru því þeir aðilar sem bera leigumarkaðinn uppi. Í flestum tilfellum er hin leigða fasteign allur ævisparnaður leigusalans. Hann þarf að hafa nauðsynlegan ábata og arð af útleigu fasteignarinnar, hvort sem mönnum líkar það betur eða verr. Ef setja á skorður við að leigusali geti samið við leigjanda um það sem honum finnst eðlilegt verð fyrir leigu íbúðar sinnar, og jafnframt að setja hömlur á að sú fjárhæð geti tekið breytingum í samræmi við ölduspá efnahagslífsins mun það eingöngu leiða til þrenns konar áhrifa: Í fyrsta lagi mun grunnleiguverð hækka. Leigusali mun þannig reyna að tryggja sig fyrir ófyrirséðum breytingum sem orðið geta á reksturskostnaði eignarinnar. Í öðru lagi mun leigusali halda aftur af nauðsynlegu og fyrirbyggjandi viðhaldi húsnæðisins. Í þriðja lagi munu breytingarnar leiða til fækkunar íbúða á almenna leigumarkaðnum. Leigusalar munu ekki sætta sig við fyrirhugaðar breytingar. Þeir munu frekar setja íbúðir í skammtímaleigu eins og AirBnb, eða selja þær. Ef íbúðum fækkar á leigumarkaði mun það jafnframt hafa þau áhrif að verð ýtist enn frekar upp og leiguviðskipti gætu jafnvel færst á svartan markað, til þess að komast hjá illa ígrundaðri lagasetningu. Þetta eru ekki uppdiktaðar „hvað ef“ pælingar, heldur raungerðust þær þegar sambærilegar takmarkanir voru settar í lögum um húsaleigu frá 1943 og lögum um húsaleigusamninga frá árinu 1979. Þær breytingar leiddu til þess að leigusalar veigruðu sér við að leigja út fasteignir sínar sem leiddi við verulegs skorts á leiguhúsnæði. Það bitnaði verst á leigjendum. Þessi saga mun endurtaka sig ef fyrirhugaðar breytingar verða lögfestar. Gildandi húsaleigulög eru sanngjörn í garð leigjenda og leigusala, þó að hallað hafi nokkuð á rétt þeirra síðarnefndu upp á síðkastið. Engum verður kastað út fyrirvaralaust og einhliða hækkun á leiguverði á sér enga lagastoð. Það á ekki að ráðast í vondar lagabreytingar, breytinganna vegna. Þessar breytingar geta stórskaðað leigumarkaðinn í heild sinni, og þær færu því algjörlega gegn upphaflegu markmiði sínu, að tryggja öryggi og réttarstöðu leigjenda. Það sem fyrst og fremst þarf til að laga laskaðan leigumarkað er að stuðla að stóraukinni uppbyggingu íbúða. Þar þurfa ríki og sveitarfélög að spýta í lófana, útvega lóðir og svo framvegis. Þá er jafnframt nauðsynlegt að efla réttarvitund aðila á leigumarkaði og upplýsa þá um réttindi sín og skyldur. Húseigendafélagið er sem áður reiðubúið að koma slíkum upplýsingum á framfæri, og hefur raunar þegar óskað eftir samstarfi við Húsnæðis- og mannvirkjastofnun í því efni. Höfundur er framkvæmdastjóri Húseigendafélagsins. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Leigumarkaður Húsnæðismál Athugið. Vísir hvetur lesendur til að skiptast á skoðunum. Allar athugasemdir eru á ábyrgð þeirra er þær rita. Lesendur skulu halda sig við málefnalega og hófstillta umræðu og áskilur Vísir sér rétt til að fjarlægja ummæli og/eða umræðu sem fer út fyrir þau mörk. Vísir mun loka á aðgang þeirra sem tjá sig ekki undir eigin nafni eða gerast ítrekað brotlegir við ofangreindar umgengnisreglur. Mest lesið Halldór 27.04.2024 Halldór Óbærileg léttúð VG Jakob Frímann Magnússon Skoðun Takk fyrir vettlingana! Hópur foreldra leikskólabarna í Reykjavík Skoðun Satt og logið Bryndís Schram Skoðun Er fyrirmyndarríkið Ísland í ruslflokki í sorpmálum? Sigurður Páll Jónsson Skoðun Hvað varð um samveruna? Hildur Gunnarsdóttir Skoðun Er forsetaframbjóðendum umhugað um dýravernd? Árni Stefán Árnason Skoðun Að hafa áhrif á nærumhverfi sitt Guðbrandur Einarsson Skoðun Þegar þú vilt miklu meira bákn Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Listir og velferð Kristín Valsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Í átt að velsæld á nokkrum mínútum Olga Björt Þórðardóttir skrifar Skoðun Er fyrirmyndarríkið Ísland í ruslflokki í sorpmálum? Sigurður Páll Jónsson skrifar Skoðun Takk fyrir vettlingana! Foreldrar leikskólabarna í Reykjavík skrifar Skoðun Hvað varð um samveruna? Hildur Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Listir og velferð Kristín Valsdóttir skrifar Skoðun Er forsetaframbjóðendum umhugað um dýravernd? Árni Stefán Árnason skrifar Skoðun Þegar þú vilt miklu meira bákn Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Óbærileg léttúð VG Jakob Frímann Magnússon skrifar Skoðun Að hafa áhrif á nærumhverfi sitt Guðbrandur Einarsson skrifar Skoðun Framtíð innri markaðarins Gunnar Bragi Sveinsson skrifar Skoðun Satt og logið Bryndís Schram skrifar Skoðun Alþjóðlegi leiðsöguhundadagurinn Sigþór U. Hallfreðsson skrifar Skoðun Framsókn leggst ekki í duftið Guðmundur Birkir Þorkelsson skrifar Skoðun Að dreyma um alheim góðvildar Valerio Gargiulo skrifar Skoðun Að bjarga sex lífum á mínútu í hálfa öld Birna Þórarinsdóttir skrifar Skoðun Þegar þú ert báknið Gabríel Ingimarsson skrifar Skoðun Svik við þjóðina Alfreð Sturla Böðvarsson skrifar Skoðun Innivist er mikilvægasti þátturinn við hönnun íbúða! Ásta Logadóttir skrifar Skoðun Brautryðjandinn Baldur Þóra Björk Smith skrifar Skoðun Katrín og Gunnar? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Ótímabundin leyfi, ótímabundið náttúruníð Elvar Örn Friðriksson skrifar Skoðun Er soja að eyðileggja íslenska karlmennsku? Dögg Guðmundsdóttir,Guðrún Nanna Egilsdóttir skrifar Skoðun Er stóraukin lýðræðisþátttaka ekki verðlaunaefni? Einar Freyr Elínarson skrifar Skoðun Árangur gegn verðbólgu Þórdís Kolbrún R. Gylfadóttir skrifar Skoðun Saman gegn ríkisofbeldi Vilhjálmur Yngvi Hjálmarsson,Örlygur Steinar Arnaldsson,Sigurhjörtur Pálmason,Simon Valentin Hirt,Kristbjörg Arna E. Þorvaldsdóttir,Ari Logn,Margrét Rut Eddudóttir skrifar Skoðun Hvar er híbýlaauður? Anna María Bogadóttir skrifar Skoðun Áhugaverðir tímar kalla á áhugaverðan forseta Cody Alexander Skahan skrifar Skoðun Biskup í tengslum Guðrún Karls Helgudóttir skrifar Skoðun Guðrún biskup – til heilla fyrir okkur öll! Arndís Steinþórsdóttir,Glóey Helgudótir Finnsdóttir skrifar Skoðun Dýravelferðarmartröð af áður óþekktri stærð Benedikta Guðrún Svavarsdóttir skrifar Sjá meira
Enn eina ferðina stendur til að breyta húsaleigulögum til þess að stuðla að bættum réttindum og húsnæðisöryggi leigjenda. Réttindi þeirra eru lítil sem engin og leiguverð of hátt. Eða hvað? Í athugasemdum með frumvarpinu kemur reyndar fram að gildandi húsaleigulög séu talin veita leigjendum ríka réttarvernd. Aftur á móti geri skortur á framboði á leiguhúsnæði það að verkum að leigjendur búa við lakari samningsstöðu en ella, og því takmarkaða möguleika til að standa á rétti sínum samkvæmt lögunum. Allar breytingar þurfi því að vera vandlega ígrundaðar, svo að þær leiði ekki til þess að það dragi úr framboði á leiguhúsnæði. Með þeim lagabreytingum sem eru fyrirhugaðar telur Húseigendafélagið aftur á móti að það muni einmitt verða til þess að íbúðum muni fækka á leigumarkaði. Frumvarpið lýtur einkum að þrenns konar breytingum: 1. Skylda verður lögð á leigusala að skrá alla gerða leigusamninga í leiguskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, og hefur stofnunin heimild til að sekta leigusala ef þeir sinna þeirri skyldu ekki. Þannig eigi að finna „rétt markaðsleiguverð“ að mati hins opinbera. Enn fremur verður óheimilt að semja um að leiguverð breytist í leigusamningum sem gerðir eru til 12 mánaða eða skemri tíma og skorður verða að auki settar við að leigusali geti hækkað leiguverð að 12 mánuðum liðnum nema sýnt verði fram á verulega hærri reksturskostnað. 2. Í tímabundnum samningum verður lögð skylda á leigusala að vekja athygli leigjanda á að hann eigi forleigurétt/rétt á framlengingu leigusamnings, nema tilteknar undantekningar eigi við. Með þessu er forleigurétti í raun snúið á hvolf, en samkvæmt gildandi lögum er það leigjandinn sem skal tilkynna leigusala um ætlaðan forleigurétt. 3. Leigusali þarf samkvæmt fyrirhuguðum lagabreytingum að tilgreina sérstaka ástæðu til uppsagnar á ótímabundnum leigusamningi. Talin eru upp í dæmaskyni 11 slík tilvik, en ekki er gert ráð fyrir að um sé að ræða tæmandi talningu um það efni. Framangreindar breytingar skerða að verulegu leyti samningafrelsi leigusala, til dæmis frelsi til að ráða því við hvern samningur er gerður og hvert efni hans er. Einnig er verið að takmarka rétt fasteignareiganda til ráðstöfunar og hagnýtingar eignar sinnar. Sá réttur hans er þó varinn í eignarréttarákvæði stjórnarskrár. Í um það bil 60-65% tilvika eru leigusamningar gerðir milli einstaklinga. Einstaklingar eru því þeir aðilar sem bera leigumarkaðinn uppi. Í flestum tilfellum er hin leigða fasteign allur ævisparnaður leigusalans. Hann þarf að hafa nauðsynlegan ábata og arð af útleigu fasteignarinnar, hvort sem mönnum líkar það betur eða verr. Ef setja á skorður við að leigusali geti samið við leigjanda um það sem honum finnst eðlilegt verð fyrir leigu íbúðar sinnar, og jafnframt að setja hömlur á að sú fjárhæð geti tekið breytingum í samræmi við ölduspá efnahagslífsins mun það eingöngu leiða til þrenns konar áhrifa: Í fyrsta lagi mun grunnleiguverð hækka. Leigusali mun þannig reyna að tryggja sig fyrir ófyrirséðum breytingum sem orðið geta á reksturskostnaði eignarinnar. Í öðru lagi mun leigusali halda aftur af nauðsynlegu og fyrirbyggjandi viðhaldi húsnæðisins. Í þriðja lagi munu breytingarnar leiða til fækkunar íbúða á almenna leigumarkaðnum. Leigusalar munu ekki sætta sig við fyrirhugaðar breytingar. Þeir munu frekar setja íbúðir í skammtímaleigu eins og AirBnb, eða selja þær. Ef íbúðum fækkar á leigumarkaði mun það jafnframt hafa þau áhrif að verð ýtist enn frekar upp og leiguviðskipti gætu jafnvel færst á svartan markað, til þess að komast hjá illa ígrundaðri lagasetningu. Þetta eru ekki uppdiktaðar „hvað ef“ pælingar, heldur raungerðust þær þegar sambærilegar takmarkanir voru settar í lögum um húsaleigu frá 1943 og lögum um húsaleigusamninga frá árinu 1979. Þær breytingar leiddu til þess að leigusalar veigruðu sér við að leigja út fasteignir sínar sem leiddi við verulegs skorts á leiguhúsnæði. Það bitnaði verst á leigjendum. Þessi saga mun endurtaka sig ef fyrirhugaðar breytingar verða lögfestar. Gildandi húsaleigulög eru sanngjörn í garð leigjenda og leigusala, þó að hallað hafi nokkuð á rétt þeirra síðarnefndu upp á síðkastið. Engum verður kastað út fyrirvaralaust og einhliða hækkun á leiguverði á sér enga lagastoð. Það á ekki að ráðast í vondar lagabreytingar, breytinganna vegna. Þessar breytingar geta stórskaðað leigumarkaðinn í heild sinni, og þær færu því algjörlega gegn upphaflegu markmiði sínu, að tryggja öryggi og réttarstöðu leigjenda. Það sem fyrst og fremst þarf til að laga laskaðan leigumarkað er að stuðla að stóraukinni uppbyggingu íbúða. Þar þurfa ríki og sveitarfélög að spýta í lófana, útvega lóðir og svo framvegis. Þá er jafnframt nauðsynlegt að efla réttarvitund aðila á leigumarkaði og upplýsa þá um réttindi sín og skyldur. Húseigendafélagið er sem áður reiðubúið að koma slíkum upplýsingum á framfæri, og hefur raunar þegar óskað eftir samstarfi við Húsnæðis- og mannvirkjastofnun í því efni. Höfundur er framkvæmdastjóri Húseigendafélagsins.
Skoðun Er soja að eyðileggja íslenska karlmennsku? Dögg Guðmundsdóttir,Guðrún Nanna Egilsdóttir skrifar
Skoðun Saman gegn ríkisofbeldi Vilhjálmur Yngvi Hjálmarsson,Örlygur Steinar Arnaldsson,Sigurhjörtur Pálmason,Simon Valentin Hirt,Kristbjörg Arna E. Þorvaldsdóttir,Ari Logn,Margrét Rut Eddudóttir skrifar
Skoðun Guðrún biskup – til heilla fyrir okkur öll! Arndís Steinþórsdóttir,Glóey Helgudótir Finnsdóttir skrifar